Грозит ли республике обвал на рынке жилья

15.08.2008 | Служба новостей Росфирм

Грозит ли республике обвал на рынке жилья

В 2008 году через Ипотечное агентство РТ выдано 730 кредитов на сумму 681,3 млн. рублей. Это в два раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Некоторые специалисты называют эту ситуацию стагнацией, другие, не скрывая, признают факт ипотечного кризиса.

- Объективно кризис есть, от этого не уйдете, - констатировал премьер-министр РТ Рустам Минниханов 7 августа на коллегии Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ. - Доходы граждан не соответствуют ценам на жилье. У банков нет средств, чтобы решить эту проблему. А покупательская способность, даже при наличии денег, не проглотит столько квартир по коммерческой ипотеке.

Не забыл упомянуть Рустам Нургалиевич и про республиканскую соципотеку, не будь которой, вся Россия, по его словам, «встала бы по квадратным метрам». Но при этом признал, что «даже льготную ипотеку люди не могут купить, так как доходы не позволяют».
Запас покупателей исчерпан

На недавнем заседании комитета по вопросам финансирования жилищного рынка Банковской ассоциации РТ был обозначен ряд проблем рынка жилья. Их на коллегии Минстроя озвучила руководитель комитета Венера Иванова.

1. Кризис продаж

Причина: после российской революции цен в 2007 году они вот уже в течение полутора лет застыли на высокой отметке. А покупателей, готовых приобрести жилье по 40 тысяч рублей за метр, практически нет. И если раньше многие покупали квартиры еще на стадии строительства с целью перепродажи, то сейчас и таких перекупщиков уже не осталось. Ведь при росте заработной платы на 162 процента рост стоимости квадратного метра жилья составил 214 процентов!
Если в 2005 году стоимость квадратного метра жилья превышала среднюю заработную плату чуть более чем в два раза, то в 2007 году превышение составило почти в три раза. Чуть лучше ситуация в первом полугодии 2008 года, так как идет стагнация квадратного метра жилья, считает Венера Иванова.

Решение проблемы: повышение уровня доходов населения и снижение стоимости жилья.
Первое - задача каждого руководителя. Второе зависит от сроков строительства, технологий, стоимости земли, инженерной подготовки. Но государство могло бы снизить некоторые факторы себестоимости в обмен на то, что застройщики пересмотрят свои взгляды на получаемую прибыль.

2. Недоверие к строителям

Причина: кризис продаж, долгие сроки сдачи домов, несоблюдение строителями и небольшим количеством финансирующих организаций федерального закона №214. Часто деньги приходят инвесторам по предварительным договорам купли-продажи, займам. Банки же не могут кредитовать под эти схемы и все менее охотно кредитуют застройщика, считая, что этот сектор экономики идет с перекосом.

Решение проблемы: государство могло бы проверить застройщиков и поручиться за добросовестных, тем самым отсеяв ненадежных. Тогда доверие населения и банков к застройщикам будет восстановлено.

3. Снижение темпов кредитования населения

16 июля ипотеке в России исполнилось десять лет. Практически сразу ипотека появилась в Татарстане. Но фактически закон заработал только с 2003 года, когда Ипотечное агентство РТ стало выдавать кредиты. В результате объемы кредитования росли в разы из года в год, как и объемы строительства. В Набережных Челнах объемы ввода жилья за короткий срок выросли почти в шесть раз. Это дало толчок и возможность для развития ипотеки и в настоящее время. Но если за первое полугодие 2007 года темпы роста были 213 процентов, то в текущем году темп снизился в два раза и составил всего лишь 118 процентов.

Причина: ухудшение условий кредитования - ужесточили ответственность заемщиков, практически исчезли кредиты на участие в долевом строительстве.
«Классика» в фактах
- Количество сделок, зарегистрированных на жилые помещения во втором квартале текущего года, снизилось по сравнению с аналогичным периодом 2007 года и практически сравнялось с показателями 2006 года.
- 15 крупных застройщиков не могут продать 80 процентов квартир в построенных ими домах. У мелких застройщиков ситуация еще хуже.
- Периодически у каждого застройщика проходит акция: 5-9 процентов скидки. По сути, это завуалированное снижение цен.
Банки сворачивают программу?

Весь этот комплексов вопросов указывает на проблемы в финансировании ипотечных кредитов. Первый результат этого - колоссальное падение доли татарстанских банков в пользу федеральных. В основном, Сбербанка и Внешторгбанка 24.

- В принципе, если ипотечное кредитование падает, для республики это хорошо, - считает Венера Иванова. - Но есть другой минус - неустойчивость. Средства крупнейших банков - это резервное топливо, и когда оно закончится, ипотека может встать окончательно. Даже крупные федеральные банки могут свернуть ипотечное кредитование.
Никакой гарантии

Выход из сложившейся ситуации Банковская ассоциация РТ видит в создании республиканской системы рефинансирования ипотечных кредитов. Необходим специальный фонд для аккумулирования всех закладных республиканских банков с последующим привлечением под них долгосрочного финансирования, считают банкиры. При этом не стоит полагаться на частных инвесторов, необходимо привлекать республиканские резервы: накопительную часть пенсионных отчислений; средства страховых компаний, не допущенных к страхованию ипотеки. При этом подчеркнули: собственная система рефинансирования не обязана покрывать все потребности, она может быт страховочным механизмом.

- Эту тему надо серьезно изучить, - парировал в ответ премьер-министр РТ. - У нас нет бюджетных возможностей оказывать поддержку. Да, классическую ипотеку надо поддерживать, но я четко должен высказать позицию правительства: мы не можем нести гарантию по каким-то рискам!
Сбой или остановка

А пока ситуация такова, что строителю есть на что построить, но населению не на что купить. Та же ситуация на вторичном рынке жилья. Здесь цена в ходе торга снижается порой на сотни тысяч рублей, но продажи все равно стоят. Люди не в состоянии по достойной цене продать старое жилье, а значит купить новое. И ипотека, которую министр строительства архитектуры и ЖКХ Марат Хуснуллин назвал «основным локомотивом жилищного рынка», дает как минимум серьезный сбой, если не остановится вскоре совсем.
А расплачиваться пенсионерам?
Своими взглядами на проблему покупки жилья по классической схеме поделились и московские гости, призывающие равняться на весь остальной мир, где идет омолаживание ипотеки.
- Средний возраст заемщика - 35 лет. Средний временной период, на который берется кредит, - до 15 лет. Велика вероятность того, что ипотечный кредит будет гаситься пенсионерами. Власти должны стимулировать молодежную ипотеку! - призывал директор Департамента развития системы рефинансирования ОАО «АИЖК» Москвы Владимир ПЕТРЕНКО.

http://moltat.ru/

 

Следующая