Как из квартиры сделать офис?

18.08.2008 | Служба новостей Росфирм

Как из квартиры сделать офис?

Во многих крупных городах сегодня сложилась ситуация, когда все привлекательные объекты в центре уже выкуплены, предприниматели стали обращаться к спальным районам и выкупать первые этажи кирпичных и блочных домов.

Для использования квартиры, принадлежащей индивидуальному предпринимателю, в качестве офиса и других нежилых помещений необходимо перевести квартиру в нежилой фонд. Новые правила такого перевода были установлены вступившим в действие с 1 марта 2005 года Жилищным кодексом РФ от 29.12.2004 год № 188-ФЗ. В Жилищном кодексе РФ впервые предусмотрена специальная глава, регламентирующая перевод жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые. В Жилищном кодексе РСФСР данному вопросу была посвящена единственная статья (ст. 9 "Перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые"), которая, кроме того, не регламентировала перевод (возврат) нежилых помещений в жилые. Глава 3 Жилищного кодекса РФ подробно регламентирует процедуру оформления перевода, разграничивая перевод жилых помещений в нежилые и жилых помещений в нежилые, устанавливая свои особенности для каждого вида перевода.

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое допускается при соблюдении условий Жилищного (от 29.12.2004 № 188-ФЗ) и Градостроительного (от 29.12.2004 № 190-ФЗ) кодексов.

Закреплен перечень условий, при которых перевод жилого помещения в нежилое не допускается: если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению; если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям, либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (орган, осуществляющий перевод помещений). В г. Казани это - Комитет благоустройства и жилищно-коммунального хозяйства Исполнительного комитета города Казани (далее - орган).

В целях подготовки нормативного правового акта Исполнительного комитета г. Казани о переводе нежилого помещения в жилое или жилого - в нежилое собственник помещения или действующее по доверенности, оформленной надлежащим образом, уполномоченное лицо обращается в орган с заявлением установленной формы и представляет необходимые документы.

Жилищный кодекс РФ закрепляет исчерпывающий перечень документов, которые собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) должен представить в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения:

1) заявление о переводе помещения.

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления других документов, кроме указанных выше.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в данный орган.

Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения выдает или направляет заявителю по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие соответствующего решения. Форма и содержание данного документа устанавливаются Правительством РФ. Одновременно с этим орган, осуществляющий перевод помещений, информирует о принятом решении собственников помещений, примыкающих к данному помещению.

Жилищным кодексом РФ установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое. Такими основаниями являются:

-непредставление определенных Кодексом документов;

-несоблюдение предусмотренных Кодексом условий перевода помещения;

-несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на конкретные нарушения.

Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее, чем через три рабочих дня с момента принятия такого решения, и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Заключительным этапом перевода помещения в нежилой фонд является регистрация права - уже на нежилое помещение. Для этого необходимы следующие документы:

-Заявление;

-Квитанция об оплате государственной пошлины;

-Доверенность;

-Документы по описанию объекта права (документы БТИ);

-Документы по описанию субъекта права (учредительные документы, свидетельство об ИНН, коды Госкомстата и т.д.);

-Правоустанавливающие документы (распоряжение Комитета, протокол о переводе помещения, распоряжение о разрешении изменения функционального назначения помещения, свидетельство о праве собственности).

В конце 2006 года изменился порядок государственной регистрации прав при переводе жилого помещения в нежилое (постановление Правительства РФ №710 от 22.11.2006 года о внесении изменений в Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Раньше изменение назначения объекта влекло за собой прекращение прав на недвижимость и возникновение новых. На сегодняшний день перевод из жилого помещения в нежилое осуществляется путем внесения записи в ЕГРП об изменении назначения объекта и выдачи повторного свидетельства. Государственная пошлина уплачивается за внесение изменения в следующем размере: 100 рублей физическими лицами и 300 рублей юридическими лицами.

Взаимодействие с соседями

Для задействования квартиры, принадлежащей индивидуальному предпринимателю, под офисное, торговое помещение или на другие цели (за исключением размещения в ней производства, которое по уровню шумового и иных воздействий нарушает нормы эксплуатации жилых помещений) необходимо перевести ее в нежилой фонд. Однако на такую квартиру будут распространяться все ограничения на производство работ (в том числе погрузо-разгрузочных), а также на шум, вибрацию и иные воздействия, установленные для эксплуатации жилых помещений.

По законодательству РФ жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания в них граждан независимо от его срока. Для реализации этого законоположения были приняты Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы - СанПиН 2.1.2.1002-00 "Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям", утвержденные Главным государственным санитарным врачом РФ 15.12.2000 года. Подобные уровни шума установлены и Санитарными нормами СН 2.2.4/2.1.8.562-96 "Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки" (утв. постановлением Госкомсанэпиднадзора РФ от 31.10.1996 года № 36), а также Государственными стандартами СССР, действующими и сегодня, ГОСТ12.1.036-81 (СТСЭВ 2834-80) "Система стандартов безопасности труда. Шум. Допустимые уровни в жилых и общественных зданиях".

Допустимые уровни шума действительны при измерении определяемого уровня звука по Государственному стандарту СССР ГОСТ 23337-78 (СТ СЭВ 2600-80) "Шум. Методы измерения шума на селитебной территории и в помещениях жилых и общественных зданий" (введен в действие постановлением Госстроя СССР от 09.10.1978 года № 194) (п.1 Примечания к ГОСТ 12.1.036-81). Так что предпринимателю, который намерен организовать свой бизнес в помещениях или на территориях, соседствующих с жильем, надо взвесить возможности своего бизнеса соблюдать все наложенные Законом ограничения. Иначе неизбежна ситуация конфликта с жильцами и привлечения к административной ответственности. Хотя административная ответственность может применяться как в форме штрафа, так и в виде предупреждения, нарушая правила изо дня в день, вряд ли можно надеяться обойтись предупреждением. Поэтому, прежде чем вкладывать порой значительные средства в перевод помещения и его переоборудование с учетом требований законодательства, следует оценить свои возможности.

Трудности перевода жилого помещения в нежилое

По законодательству РФ нежилые помещения должны иметь отдельный вход, изолированный от жилой части здания (лестничные клетки в данном случае относятся к жилой части здания). Перевод возможен только на первых этажах жилых строений. Необходимо, чтобы дом, в котором расположена квартира, не стоял в планах капитального ремонта и реконструкции, не был признан аварийным и не подлежал сносу. В квартире никто не должен быть зарегистрирован. Также должна иметься возможность устройства отдельного изолированного входа в квартиру с улицы (обычно из одного оконного проема).

Обычно специалисты проводят предварительный анализ потенциала будущей коммерческой недвижимости в два этапа. Сначала - осмотр недвижимости и анализ ее расположения. Оцениваются технические тонкости помещения, а также близость к метро, проходимость улицы и т.д. Обычно после этого происходит отсев 5-10% объектов. Затем проводится анализ возможности согласования. На этом этапе анализа отсев составляет примерно 5-10%. В случае, если предварительные оценки были проведены, риски "зависания" согласования минимальны.

Процесс перевода в среднем занимает 6-8 месяцев, в зависимости от сложности проекта.

http://www.rn-kazan.ru/

 

Предыдущая | Следующая