18.09.2008 | Служба новостей Росфирм
Скребут казанское небо
Дефицит площадок в престижных районах Казани заставляет застройщиков искать новые форматы. Некоторые компании увлеклись строительством небоскребов с жилой и гостинично-офисной составляющей
Казанская компания «Сувар-Казань» недавно ввела в эксплуатацию 85-метровый отель «Ривьера». Это 26-этажное здание считается самым высоким в столице Татарстана. Впрочем, данный титул готова отобрать другая местная фирма, «Союзшахтоосушение», ранее работавшая только в качестве генподрядчика, а теперь ставшая еще и девелопером, и инвестором. Она возводит свой первый небоскреб - 35-этажный жилой комплекс бизнес-класса «Лазурные небеса» высотой 122 м, сдать который планирует в ноябре 2009 года. Как рассказал журналу «Эксперт Волга» генеральный директор и основной владелец ООО «КССМУ ‘‘Союзшахтоосушение''» Рустем Зайнуллин, компания также замахнулась на строительство 54-этажного дома премиум-класса высотой в 216 м и 30-этажной гостиницы.
На этом амбиции казанских строителей не заканчиваются. Многофункциональный комплекс в 40 этажей высотой 165 м собирается построить принадлежащее депутату Госдумы Айрату Хайруллину ОАО «Эдельвейс Групп». Московская компания «Солнечный город» собирается возвести в одноименном микрорайоне 33-этажный гостинично-офисный центр. А упомянутая выше «Сувар-Казань» высказала намерение возвести еще одну гостиницу - на этот раз в 45 этажей.
Всего в Казани сейчас строится не менее десяти высоток формата 20+ этажей, готовится к строительству еще столько же. А если подсчитать все ранее анонсированные проекты, то их наберется более тридцати. Что же заставляет татарстанских девелоперов тянуться к небесам?
Рванули ввысь
«Толчком для строительства небоскребов можно назвать высокую стоимость земли под застройку. Поэтому девелоперы и стремятся получить максимальную прибыль с небольшого участка очень дорогой земли», - говорит генеральный директор ООО «Солнечный город» (Москва) Павел Кострикин. Это предприятие реализует в Татарстане проект по строительству рассчитанного на проживание около 20 тыс. жителей комплекса жилых домов и объектов социально-бытового назначения на земельном участке общей площадью 38,77 га.
Действительно, по словам специалистов местной компании «Азимут Консалтинг», в Казани земельных участков с интересным расположением в городе становится все меньше, а цена на них - все выше. Этой же причиной отчасти обусловлена тенденция появления все большего числа многофункциональных комплексов. Традиционно наиболее эффективно работающие этажи, в плане организации торговли - это первые три, максимум четыре. При такой этажности и стоимости земли экономика объекта неинтересна инвесторам, вот и растут объекты недвижимости в высоту, дополняя друг друга форматами.
Рустем Зайнуллин приводит конкретные цифры: «На 0,4 гектара я получаю 40 тысяч квадратных метров жилой площади. А если строить один так называемый элитный дом, выйдет только 28 квартир общей площадью 4-5 тысяч квадратных метров».
Высота казанского комплекса «Лазурные небеса» составит 122 метра
Фото: Алексей Насыров
Другой причиной повышенного интереса к высотному строительству в Казани можно назвать стремление выйти в еще не заполненную нишу. «Кто-то из покупателей предпочитает коттедж, деревянный дом, а для кого-то престижно жить именно в небоскребе. Заполнить все ниши - это нормальное рыночное поведение, - отмечает Павел Кострикин. - А если здание является еще и выдающимся с архитектурной точки зрения или, допустим, его можно назвать самым высоким в Казани, тогда проект становится объектом повышенного интереса».
«Лазурные небеса», к примеру, в проекции будут выглядеть как два сегмента круга, сдвинутых относительно друга по продольной оси. Фасады будут полукруглыми, а остекление - панорамным. В «Союзшахтоосушении» надеются, что покупателей привлечет и статус самых высоких в городе сооружений. Рустем Зайнуллин вообще мечтает, чтобы все три его небоскреба в Казани (на улице Патриса Лумумбы, на Танковом кольце и на месте поселка Гривка) соединили бы лучи лазерной графики - так, чтобы эту панораму можно было увидеть еще на подлете к столице республики.
Боязнь высоты
Правда, всегда есть вероятность, что девелопер изменит первоначальные планы и сократит количество этажей. Так, в жилом комплексе «Берег» планировалось строительство 30-этажного дома, но позже заказчик ограничился 22 этажами. На строительном рынке Казани идут разговоры и о том, что «Эдельвейс Групп» может урезать свой проект с 40 до 20 этажей.
Павел Кострикин связывает это со сложностью процесса согласования с надзорными органами. «В России не разработаны СНиПы для высотного строительства, поэтому застройщикам приходится согласовывать свои проекты в надзорных органах в индивидуальном порядке», - комментирует он. По словам г-на Кострикина, этапы прохождения многочисленных согласований затягиваются на многие месяцы. К тому же надо учитывать еще и то, что высотки - дорогое удовольствие. Помимо высокоскоростных лифтов, особых систем кондиционирования, канализации, водоснабжения, систем резервного электропитания появляются и дополнительные расходы, связанные с организацией систем пожаротушения, дымоудаления. «Надо также продумывать способы эвакуации людей при пожаре вплоть до создания вертолетных площадок или даже выдачи парашютов или парапланов», - добавляет г-н Кострикин.
«Солнечный город», кстати, не решился шагнуть выше 22 этажей в жилищном строительстве, потому что, по расчетам компании, оптимальный вариант по себестоимости одного кв. м - дома высотой от 9 до 22 этажей. Если строить выше, то здание обходится значительно дороже, а ниже девяти - слишком высок удельный вес подводки коммуникаций, поясняют в компании.
Как рассказал Рустем Зайнуллин, проект «Лазурные небеса» будет стоить 1,67 млрд рублей. Большая часть этой суммы - заемные средства банков (выручка компании в 2007 году составила 326,57 млн рублей, а по итогам 2008 года планируется увеличить ее до 866,07 млн). Жилой комплекс оборудуют системой постоянного технического мониторинга. Так, в подземный уровень дома будут вмонтированы датчики, следящие за состоянием фундамента и грунта. Само здание разделят на два пожарных отсека (до 18 этажей и после). В каждом отсеке своя система отопления и водоснабжения. Дом будет иметь вертолетную площадку, специальные контейнеры для вывоза людей в случае пожара.
Остеклять «Лазурные небеса» пригласили ту же компанию, которая выполняла подобные работы в проекте «Москва-Сити». В себестоимость строительства закладываются и расходы на приобретение дорогостоящего оборудования - распределительной мачты, крана, работающих на высоте 150 м, лифтов для производственных работ. Часть оборудования делалась западными компаниями на заказ, а специалисты «Союзшахтоосушения» проходили обучение у производителей этих агрегатов в Германии. «Лазурные небеса» стали первым в республике проектом здания, прошедшим испытания в аэродинамической трубе.
Вместе с тем кое на чем казанская компания может и сэкономить: «Союзшахтоосушение» считается в Татарстане монополистом по изготовлению буронабивных и буросекущих свай. Многие высотки в Казани стоят именно на этих опорах. К тому же у компании есть опыт монолитно-каркасного домостроения.
По предварительным подсчетам Рустема Зайнуллина, себестоимость одного кв. м в «Лазурных небесах» составит 40 тыс. рублей, и если он будет продавать жилье по 50 тыс. рублей за «квадрат», это его вполне устроит. А на офисы в возводимом здании уже сейчас имеются покупатели, готовые выкладывать по 90 тыс. рублей за квадратный метр, утверждает г-н Зайнуллин. «Наши строители ждут от продажи жилья какой-то бешеной прибыли. За границей же, если получают 13-процентную рентабельность, уже счастливы. Меня лично вполне устроила бы такая рентабельность», - говорит он.
Спрос не вопрос?
В Татарстане знают, что такое элитное жилье
Фото: Алексей Насыров
Застройщики высоток, чтобы окупить свои затраты, вынуждены концентрироваться на жилье уровня выше среднего - так, к примеру, проекты «Союзшахтоосушения» относятся к ценовой категории бизнес- и премиум-класса. Как отмечают казанские риэлторы, опрошенные журналом «Эксперт Волга», средняя цена продажи квадратного метра качественного жилья в Казани выросла в июле 2008 года примерно на 14% по отношению к декабрю 2007 года - до 60,4 тыс. рублей. Так что покупатели элитного жилья в городе есть, но важно учитывать их потребности. К ним можно отнести хороший вид из окна, интересные архитектурные решения, возможность свободной планировки квартир, качество отделки, а также различные «фишки». Например, в 54-этажном жилом комплексе фирмы «Союзшахтоосушение» стоимостью почти в три миллиарда рублей предусмотрен пентхаус с двумя отдельными лифтами. Рустем Зайнуллин уверяет, что подобного жилья премиум-класса в Казани еще не было.
Но возникает вопрос: а готовы ли казанцы жить в небоскребах? Директор департамента недвижимости АН «Юринфо» (Казань) Владислав Хорочкин рассказывает, что сегодня на местном рынке недвижимости квартиры, расположенные выше девятого этажа, не пользуются повышенным спросом. В элитных домах, которые строит казанская компания «Антика», например, стоимость квадратного метра может достигать и 100 тыс. рублей, и квартиры там хорошо продаются, при этом здания не являются высотными. «Хотя, если проект правильно прорекламировать, жилье будет ‘‘уходить'' без проблем и в высотках», - считает эксперт.
По словам Рустема Зайнуллина, пять этажей жилья в комплексе «Лазурные небеса» уже готовы купить москвичи, которые имеют в республике свой бизнес. Павел Кострикин полагает, что для инвестора важно, «чтобы нашлись люди, которые захотят приобрести 200 с лишним квартир именно в этом небоскребе. И я думаю, они найдутся, ведь любые модные тенденции из Москвы быстро доходят до регионов», - уверен эксперт. В общем, массовая застройка небоскребами Казани не грозит, но анклавы высоток со временем тут вполне могут появиться.